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Leerstehende Einkaufszentren: So sind Shopping-Center in der Region gescheitert

NRWEinst waren sie moderne Einkaufsparadiese - jetzt sind sie leerstehende Shopping-Zombies: Überall im Ruhrgebiet und in Westfalen gibt es gescheiterte Einkaufszentren. Wir erzählen die Geschichten der Shopping-Center in der Region: Was ist an den einzelnen Standorten in Dortmund, Dorsten, Bottrop und Lüdenscheid schief gegangen?

So sind Shopping-Center in der Region gescheitert
Die Einkaufspassage Wulfener Markt in Dorsten (l.o.), das Sauerland Center in Lüdenscheid (r.o.), das Hansa-Zentrum in Bottrop (l.u.) das Westfalenforum in Dortmund (r.u.): Einst moderne Einkaufsparadiese, heute Problem-Immobilien. Fotos: Fabian Paffendorf/Oliver Schaper

Elf Geschosse hoch streckt sich das opulente "Sauerland-Center" im Stadtzentrum von Lüdenscheid im Märkischen Kreis gen Himmel. In den 1970er-Jahren gehörte das Shoppingcenter zu den modernsten in Südwestfalen: Supermärkte, große Bekleidungshäuser, ein Kino und eine Vielzahl von Fachhändlern waren hier beheimatet, sorgten für eine Publikumsverkehr, wie man ihn heute aus Centern wie der Thier-Galerie in Dortmund kennt.

Geblieben ist vom Glanz nichts. Viele der unzähligen, eingeschlagene Schaufenster sind provisorisch mit Spanplatten abgedeckt, überall prangen Grafitti an der Fassade. Rund um und im Center regiert der Dreck, in allen Ecken riecht es beißend nach Urin. Überall Müllberge und Fäkalien. Einzig eine Arztpraxis und eine Spielhalle im Erdgeschoss bewohnen dieses Mahnmal des Verfalls noch. Der Rest des Centers steht komplett leer und in absehbarer Zeit wird sich das auch nicht ändern, weil die Eigentümerin der Bauruine nicht in eine Sanierung investieren will. 

Shopping-Zombies finden sich überall in der Region

Shopping-Zombies wie das "Sauerland-Center" finden sich überall im Ruhrgebiet und seinen Randgebieten. Handelsimmobilien, die nicht etwa verödeten, weil sie immer mehr Kunden an den boomenden Online-Handel verloren haben, sondern die aus anderen Gründen scheiterten.    

Für eine umfassende Darstellung dieser Ursachen haben wir über drei Monate lang Studien, Branchen-Blätter und Zeitungsarchive sowie regionale und überregionale Berichterstattungen verglichen, Gespräche mit Marktforschern, Händlern, Stadtplanern, Centerbetreibern und Kommunen geführt. Und die Stätten des Verfalls besucht.

Entstanden ist ein Überblick über die Situation der gescheiterten Shoppingcenter in NRW: Sechs Kapitel geben einen historischen Abriss über die Entwicklung der Shoppingcenter-Landschaft, eine Übersicht über die größten Sorgenkinder sowie die Entwicklung und aktuelle Situation von leerstehenden Einkaufszentren in Dorsten, Lüdenscheid, Bottrop und Dortmund.

 

1. Das Land der Shoppingcenter: Der Bau-Boom in NRW zwischen 1970 und 1980.

2. Die Shopping-Sorgenkinder in NRW: Karte der Problem-Handelsimmobilien

3. Die Einkaufspassage Wulfener Markt in Dorsten: Vom Meisterstück zur "Dead Mall"

4. Das Forum am Sternplatz in Lüdenscheid: Ein Freizeitzentrum wird zum Albtraum

5. Das Hansa-Zentrum in Bottrop: Eine Sanierung gerät zur Posse

6. Das Westfalenforum in Dortmund: Ein Geisterhaus wird zum Spekulationsobjekt

 

 

1. Das Land der Shoppingcenter 

NRW ist das Bundesland mit den meisten Shoppingcentern, wie Lena Knopf, Projektleiterin im Forschungsbereich Handelsimmobilien beim EHI Retail Institute in Köln, erklärt. Insgesamt 81 Center listete das EHI Institut im Juni 2017. Ballungsort der Center ist das Ruhrgebiet.

Zu den großen Malls gesellt sich allerdings noch eine nicht näher benannte Gesamtzahl von Center-Hybriden und überdachten Einkaufspassagen. Sie sind nicht erfasst, weil das EHI Institut erst Center mit über 10.000 Quadratmetern Gewerbefläche listet. Ein Blick in die Shoppingcenter-Historie zeigt: Zwischen 1970 und 1980 gab es im Ruhrgebiet sowie in den südlichen Randlagen eine frappierend hohe Anzahl von Center-Neuentwicklungen. 

„Einzelhandelskonzepte hatte man damals nicht im Sinn. Die Städte konkurrierten untereinander um die Kaufkraft“, erklärt der Gelsenkirchener Stadtplaner Marcus Frank. Bei der Ansiedlung wäre vorrangig die Kaufkraft im Umkreis Kriterium für Shoppingcenterbauten gewesen. Dabei habe man außer Acht gelassen, dass in nächster Nähe weitere Center gebaut wurden, die die selben Einzugsgebiete als Kunden im Blick gehabt hätten.

 

 

2. Die Shopping-Sorgenkinder in NRW

Veränderte Kundenansprüche, fehlerhafte Planungen, Investitionsstaus bei Sanierungsbedarf oder Eigentümer, die mit ihren Zielen der Handelsinfrastruktur der Innenstädte schadeten: Diese Punkte sind nur einige der Aspekte, die aus einer zuvor gefeierten Immobilie eine Bauruine machen können. In unserer interaktiven Karte haben wir Shoppingcenter in NRW vermerkt, die aktuell unter großen Problemen leiden und massive Leerstände aufweisen.

Durch Klick auf die Symbole erhalten Sie weitere Informationen. Rein- und Raus-Zoomen können Sie durch einen Klick auf die Plus- und Minustasten sowie durch Drehen am Mausrad. Durch einen Klick auf das Kastensymbol oben rechts können Sie die Karte im Vollbildmodus öffnen.

Wie Joachim Stumpf, Geschäftsführer der Münchner Handelsimmobilienberatung BBE, erklärt, bestehe für die nächste Zeit für die schwer angeschlagenen Centerbauten in NRW kaum eine Aussicht auf Besserung. Wenn nicht gerade große Centerentwickler wie die Hamburger ECE hinter den Häusern stehen, sei Hoffen vorerst vergebens. Dass die Eigentümer der Malls notwendige Investitionen oder den Verkauf scheuten, läge an der geringen Rendite.

Diese ist aktuell mit 4,3 Prozent so niedrig wie nie. "Für die älteren Handelsimmobilien bedeutet dies, dass man im Blick haben muss, ob Investitionen für Sanierungen überhaupt noch lohnen. Oder ob ein Abriss die bessere Wahl darstellt" so Stumpf. 

 

 

3. Einkaufspassage Wulfener Markt in Dorsten

Um zu verstehen, warum im Ruhrpott und dessen Randgebieten überhaupt so viele Shoppingcenter entstanden sind, muss man in die 60er-Jahre zurückblicken: Damals war die Annahme verbreitet, dass der Steinkohleabbau im Ruhrgebiet weiter expandieren würde. Man erwartete, dass sich immer mehr Bergleute und deren Familien in der Region ansiedeln würden und dafür neuer Wohnraum benötigt werde.

Hand in Hand damit ging die Erweiterungen von Gewerbe- und Handelsflächen in Innenstadtlagen und neu erschlossenen Randgebieten. Bestes Beispiel für diese Entwicklung ist der heutige Dorstener Ortsteil Wulfen-Barkenberg: Am Reißbrett entworfen für bis zu 60.000 Menschen. Bergarbeiterfamilien, die sich hier in der Nähe des Zechengeländes Wulfen ansiedeln sollten. Als Einfallstor in diese neue Siedlung wurde in den späten 1970er-Jahren eine Einkaufspassage gebaut. Die Planungen gingen jedoch nicht auf: Die Zeche bot viel weniger Arbeitsplätze als erwartet: 500 Bergleute fanden hier Arbeit, geplant hatte man mit 8000. 

An dieser Fehlplanung scheiterte auch die einst als Architekturwunder gefeierte Passage Wulfener Markt: Heute will man in Dorsten davon nichts mehr wissen, weil gegen den mittlerweile maroden Bau seit Jahren nichts unternommen werden kann. Eigentümerin der heruntergekommenen Immobilie - mit einem momentanen Leerstand von 100 Prozent - ist ein Bodenwertfonds, der derzeit von einem Insolvenzverwalter betreut wird.  

 

 

4. Das Forum am Sternplatz in Lüdenscheid

In Erwartung von einem neuen Tourismus-Schub gingen auch Städte rund um das Ruhrgebiet herum in den 60er-Jahren großangelegte Innenstadtsanierungsprojekte an. In deren Folge wurde Shoppingmall-Ansiedlungen geplant und auch umgesetzt. Ein Beispiel: Lüdenscheid wollten die Stadtväter damals als Einkaufsstadt im Grünen für die Region Südwestfalen vermarkten. 1972 feiert man hier die Eröffnung des Sauerland-Centers. Bereits 1974 wird knapp 150 Meter entfernt ein weiteres Zentrum gebaut, das City-Einkaufs-Center Lüdenscheid. 1978 beginnen die Arbeiten am dritten Center, dem Forum am Sternplatz.

Nachhaltig als fatal stellte sich dabei die Auswahl der Investoren sowie der Poker um Bauflächen heraus. Hinter den Investoren steckten nicht selten große Firmenkonglomerate, die Center als Spekulations- oder Abschreibungsprojekte realisierten.

Aus diesen Gründen gammeln in der Märkischen Kreisstadt Lüdenscheid heute zwei der großen Prestigebauten von einst vor sich hin, ohne dass die Stadt eine Handhabe zum Abriss hätte. Die Eigentümerin des Sauerlandcenters weigert sich mittlerweile in eine Modernisierung zu investieren. Beim Schwester-Bau Forum am Sternplatz behindern die verschachtelten Eigentümerverhältnisse eine Sanierung. 

 

5. Das Hansa-Zentrum in Bottrop

Wie Investoren über Jahre hinweg Schindluder mit einer verödeten Shoppingmall betreiben können, zeigt der Fall des Bottroper Hansa-Zentrums. Die 1981 eröffnete Mall sollte bereits 2007 umgebaut und wiederbelebt werden. Seitdem ist der Bau in der Bevölkerung zur Lachnummer verkommen: Seit Jahren ruhen die Bauarbeiten und das Center wechselt ständig die Besitzer. 

Zwischendurch werden immer wieder neue Wasserstandmeldungen verkündet: Wechselnde Investoren legen immer wieder neue Pläne vor, verkünden, welche namhaften Mieter einziehen sollen. 2013 wird für eine Neueröffnung anvisiert. Statt der Neueröffnung wird im 2013 allerdings die Insolvenz des Planungsbüros und der Eigentümergesellschaft verkündet.

Erst drei Jahre später wird im August 2016 ein neuer Eigentümer gefunden. Der neue Termin für die Eröffnung: 2018. Doch auch daraus wird nichts werden: Im Juni 2017 wird das Center als Immobilienfonds erneut weiterverkauft, der Eröffnngstermin verschiebt sich erneut. Geplant ist nun 2019.

 

 

6. Das Westfalenforum in Dortmund

Im Zentrum Dortmunds findet sich an der Kampstraße ein Shoppingcenter, dessen Bau einst den Leerstand beendete, den der Weggang eines großen Warenhauses verursacht hatte. Die Freude über das Westfalenforum als geglückte Sanierung einer verwaisten Handelsgroßimmobilie hielt jedoch nicht lange an: Nach dem Auszug des ersten Ankermieters setzte eine Abwärtsspirale für eine ganze Etage des Hauses ein.

Anstatt nun die Nachmieter zu finden, stieß die Eigentümerin das Center ab.  Seither wechselten die Besitzer ständig. Die Folge: Das Westfalenforum wurde durch weiter zunehmende Leerflächen und Investitionsstau zum Geisterhaus. Von 3200 Quadratmetern, die allein im Erdgeschoss zur Verfügung stehen, sind noch etwa 300 Quadratmeter vermietet. 

Seit 2017 soll das Westfalenforum einen neuen Besitzer haben: Die "Aroundtown Property Holding", Sitz Zypern. Nach Branchenberichten ist Aroundtown darauf spezialisiert, verzweifelten Eigentümern Problem-Handelsimmobilien zum Dumping-Preis anzukaufen. Möglicherweise hat sich der Investor vom vermeintlich günstigen Kaufpreis locken lassen - das hat Frank Emmerich, Handelschef für Deutschland beim Immobilienmakler CBRE, oft erlebt: „Sie glauben, dass das ein Renner wird. Die Realität sieht dann häufig ganz anders aus.“

Ein Problem sieht er in der Konkurrenz durch die nahegelegene Thier-Galerie: „Sie hat den Westenhellweg verlängert, aber dafür den Kampstraßen-Boulevard ins Taumeln gebracht.“

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